Praxisübernahme: Vorsicht beim Abschluss von Mietverträgen

Bedeutung und rechtliche Anforderungen bei gemieteten Praxisräumen

Bei der Übernahme einer Arztpraxis stellen gemietete Praxisräume einen wesentlichen Vermögenswert dar. Sie bilden die Grundlage für die Ausübung der ärztlichen Tätigkeit nach dem Praxisverkauf und sind entscheidend für die Bindung des Patientenstamms, der für das wirtschaftliche Überleben der Praxis notwendig ist. Die Anmietung der Praxisräume erhält daher nach dem Praxiskauf eine zentrale Bedeutung für die weitere Entwicklung der Arztpraxis. Viele Standardmietverträge berücksichtigen jedoch die spezifischen Anforderungen des Praxisbetriebs nur unzureichend. Kommt es nach der Praxisübergabe zu Streitigkeiten mit dem Vermieter, kann dies existenzbedrohende Auswirkungen haben. Es ist daher unerlässlich, bereits beim Abschluss des Mietvertrags alle für die geplante Nutzung relevanten Punkte mit dem Vermieter zu klären und vertraglich zu regeln. Dies gilt sowohl für Praxisübernahmen als auch für Praxisneugründungen.

Praxisübernahme Vorsicht bei Abschluss von Mietverträgen

Rechtliche Anforderungen bei gemieteten Praxisräumen

Parteien des Praxismietvertrags

Ein zentrales Thema ist die Frage, wer Partei des Mietvertrags ist. Bei Gemeinschaftspraxen, Praxisgemeinschaften oder Medizinischen Versorgungszentren (MVZ) sollte darauf geachtet werden, dass die betreibende Gesellschaft und nicht die einzelnen Ärzte Vertragspartei ist. Dies erleichtert den Wechsel von Ärzten im Falle eines Praxisverkaufs oder -eintritts, da keine Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Bei Einzelpraxen ist hingegen der Arzt selbst Vertragspartner. Die Aufnahme weiterer Partner oder die Gründung einer Berufsausübungsgemeinschaft (BAG) erfordert dann, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, die Zustimmung des Vermieters. Empfehlenswert ist daher eine vertragliche Regelung, die berufsrechtlich zulässige Kooperationen und deren Auswirkungen auf das Mietverhältnis klarstellt. Ebenso sollte der Mietvertrag die Möglichkeit einer Übertragung der Rechte und Pflichten auf einen Nachfolger oder die Erben vorsehen.

Bereits bei Abschluss des Mietvertrags ist zu klären, wer Vertragspartei wird. Bei Gesellschaften (z.B. Gemeinschaftspraxis, MVZ) sollte die Gesellschaft selbst und nicht der einzelne Arzt Mieter sein. Dies erleichtert bei Praxisverkauf oder Partnerwechsel die Vertragsübernahme, ohne dass eine Zustimmung des Vermieters (§ 566 BGB – "Kauf bricht nicht Miete") erforderlich ist. Bei Einzelpraxen ist der Arzt persönlich Mieter; ein Wechsel oder die Aufnahme weiterer Partner (z.B. BAG) bedarf dann regelmäßig der Zustimmung des Vermieters, sofern keine anderweitige Regelung (§ 578 BGB – Mietverhältnisse über Räume) getroffen wurde. Empfehlenswert ist eine vertragliche Regelung zur Übertragung der Rechte und Pflichten auf Nachfolger oder Erben (§ 580 BGB).

Vertragslaufzeit und Kündigungsmodalitäten Praxismietvertrag

Die Vertragslaufzeit sollte so gestaltet sein, dass sie dem Arzt Planungssicherheit bietet, aber auch Flexibilität ermöglicht. Eine Festmietzeit schützt vor einer vorzeitigen Kündigung durch den Vermieter, während ein Optionsrecht dem Arzt erlaubt, das Mietverhältnis nach Ablauf der Festmietzeit zu verlängern oder zu beenden. So wird das Risiko minimiert, sich bei wirtschaftlicher Fehlentwicklung langfristig zu binden.

Für die Vertragslaufzeit empfiehlt sich eine Kombination aus Festmietzeit und Optionsrecht (§ 544 BGB). Eine längere Festmietzeit gibt Planungssicherheit, während das Optionsrecht dem Arzt Flexibilität verschafft. Kündigungsfristen und -ausschlüsse sind gemäß § 542 BGB zu beachten.

Praxisschilder und Hinweisrechte (§ 535 BGB)

Das Recht zur Anbringung von Praxisschildern sollte ausdrücklich im Mietvertrag geregelt werden (§ 535 BGB – Gebrauch der Mietsache). Zusätzlich empfiehlt sich eine Vereinbarung, die nach Praxisverlegung ein zeitlich befristetes Hinweisrecht am alten Standort ermöglicht.

Konkurrenzschutz für Arztpraxen

Ein vertraglich vereinbarter Konkurrenzschutz verhindert, dass der Vermieter an andere Ärzte der gleichen oder verwandten Fachrichtung im selben Gebäude vermietet. Dies kann als Nebenabrede zum Mietvertrag (§ 241 Abs. 2 BGB) aufgenommen werden.

Praxismietvertrag bei Berufsunfähigkeit

Tritt beim Arzt Berufsunfähigkeit ein, besteht nach geltendem Recht grundsätzlich kein Sonderkündigungsrecht für den Praxismietvertrag. Das bedeutet, der Arzt muss die Miete weiterzahlen, auch wenn er die Räume nicht mehr nutzen kann. Daher ist es bei befristeten Mietverträgen besonders wichtig, eine vertragliche Regelung aufzunehmen, die dem Arzt im Fall der Berufsunfähigkeit ein Sonderkündigungsrecht einräumt. Alternativ bleibt nur die Möglichkeit der Untervermietung (§ 540 BGB), die jedoch regelmäßig der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Rückbauverpflichtungen und bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen an den Praxisräumen bedürfen in der Regel der Zustimmung des Vermieters. Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, sollten geplante Umbaumaßnahmen vorab vertraglich geregelt werden. Ebenso ist zu klären, inwieweit nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückbauverpflichtungen bestehen.

Fazit Praxismietverträge

Die rechtssichere Gestaltung des Mietvertrags ist bei Praxisübernahmen und Neugründungen von zentraler Bedeutung. Die Berücksichtigung der einschlägigen Vorschriften des BGB und die Aufnahme praxisrelevanter Regelungen zu Parteien, Vertragslaufzeit, Übertragbarkeit, Praxisschildern, Konkurrenzschutz und baulichen Veränderungen minimieren rechtliche Risiken und sichern den langfristigen Praxiserfolg. Eine anwaltliche Beratung ist dringend zu empfehlen, um individuelle Besonderheiten zu berücksichtigen und existenzbedrohende Streitigkeiten zu vermeiden.