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Was kostet den Arzt eine eigene Praxisimmobilie?

Kaufpreise für Praxis­immobilien in Deutschland

Lohnt sich der Kauf einer Praxisimmobilie? Die durchschnittlichen Kosten für eine Arztpraxis betragen 50% der Einnahmen. Dabei stellen die Personalkosten die höchten Ausgaben in einer Arztpraxis dar, gefolgt von den Mietausgaben. Lohnt es sich also, eine eigene Praxisimmobilie anzuschaffen und  Mietzinsen abzuzahlen? Und wieviel Praxisimmobilie bekommt der Arzt für sein Geld?
Praxisimmobilien Kauf oder Miete
Was kostet den Arzt eine eigene Praxisimmobilie


Marktübersicht Praxis­immobilien Preise in Deutschland

Nachfolgend eine ausführliche Marktübersicht zu den Kaufpreisen für Praxis­immobilien in Deutschland – inklusive bundesweiter Durchschnittswerte, einer Aufschlüsselung nach Bundesländern sowie den teuersten und günstigsten Städten. Da es für Gewerbeimmobilien (Büro-/Praxisflächen) kaum öffentlich verfügbare, flächendeckende Kaufpreis-Indizes gibt, orientieren sich die Werte an den jeweils aktuellen Wohnimmobilien-Kaufpreisen pro qm als grobe Schätzung. In vielen Märkten bewegen sich Gewerbe- und Wohn­immobilienpreise in vergleichbarer Größenordnung, Praxislagen können allerdings in Top-Lagen oft 10–20 % teurer sein.
Zuerst die gute Nachricht: In vielen Regionen Deutschlands bekommt man dafür viel Praxisimmobilie. Eine durchschnittliche Praxisimmobilie mit 150 qm Praxisfläche kostet in Deutschland rund 350.000 Euro. Diese Kosten für die Praxisimmobilie beziehen sich auf mittel attraktive Städte wie Bremen, Kiel oder Dresden. 


Bundesweiter Immobilienwert Durchschnitt

Praxisimmobilie Preis und Praxisfläche richtig einschätzen
Laut Europace (EPX mean) liegt der durchschnittliche Kaufpreis für eine Eigentumswohnung in Deutschland im März 2025 bei 3 400 €/qm. Für Ein- und Zweifamilienhäuser (Neubau und Bestand) liegt der Quadratmeterpreis bei 2 812 €/qm im Q1/2025 . Praxis­immobilien sind häufig höherwertig ausgestattet (Barrierefreiheit, klimatisierte Behandlungsräume etc.) – rechnen Sie daher ggf. mit einem Aufschlag von 10–20 % auf diese Wohn-Kaufpreise.


Kaufpreise nach Bundesland (Wohnimmobilien)

Bundesland Ø Wohn-Kaufpreis €/m² Einordnung. Hinweis: Die Zahlen beruhen auf Wohn-Kaufpreisen. Für Gewerbeflächen (Büro/Praxis) in Premium-Lagen können Preise + 10–20 % darüber liegen.
Praxisimmobilien Kaufpreise nach Bundesland
Bayern ~ 4 085 €/m² teuer
Baden-Württemberg ~ 3 208 €/m² teuer
Hessen ~ 3 595 €/m² teuer
Berlin ~ 3 878 €/m² teuer
Hamburg ~ 3 595 €/m² teuer
Nordrhein-Westfalen ~ 3 151 €/m² mittel
Rheinland-Pfalz ~ 2 838 €/m² mittel
Niedersachsen ~ 2 625 €/m² mittel
Schleswig-Holstein (n.n.) mittel
Brandenburg ~ 1 983 €/m² günstig
Sachsen-Anhalt ~ 1 888 €/m² günstig
Mecklenburg-Vorpommern ~ 1 983 €/m² günstig
Thüringen (Preisentwicklung +0,2 %) günstig
Sachsen ~ 1 743 €/m² günstig

In Stuttgart oder Göttingen sind 1 Million Euro für eine eigene Praxisimmobilie nicht mehr so viel, hier sind eher 1,5 Millionen Euro für die Anschaffung der Praxisimmobilie notwendig. In Berlin, Hamburg oder München muss der Arzt froh sein, für eine Million Euro überhaupt eine Praxisimmobilie angeboten zu bekommen. Die Preisschere für Praxisimmobilien zwischen ländlichen Regionen und den gefragten Großstädten wächst immer weiter. Quadrameterpreise für Praxisimmobilien schwanken zwischen 700,- Euro in Görlitz bis 7000,- Euro in Hamburg. 
Praxisimmobilien im Osten sehr günstig
So bekäme der Arzt 1420 Quadratmeter Praxisfläche für seine Million in Görlitz, fast so groß wie ein halbes Fußballfeld, wobei es in Hamburg gerade mal 150 Quadratmeter sind. Allerdings holen die Städte im Osten hinsichtlich Attraktivität schnell auf. Mietpreise für Praxisimmobilien sind in letzter Zeit nirgendwo so schnell gewachsen wie in Leipzig. In ländlichen Gegenden kann der Arzt dagegen für 1 Million Euro noch haöbe Straßenzüge kaufen, zum Beispiel in Mecklenburg-Vorpommern. Dafür bekommen Ärzte in den gefragten Metropolen sehr viel weniger Praxisfläche für ihr Geld.


Ärzt:innen sind gefragte Praxisimmobilien Mieter

Gerade im Nordosten Deutschlands bekommt man sehr viel Praxisfläche für seine Praxisimmobilie für sein Geld. Aber auch in Lüneburg, dem Bayerischen Wald oder Brandenburg bekommen Ärzte für eine Million Euro ordentliche und repräsentative Altbauten. Ärzte sind gefragte Mieter, da sie unabhängig von wirtschaftlichen Konjunkturschwankungen sind und als besonders zuverlässig und seriös gelten.

So betragen die durchschnittlichen Mietdauern von Praxisflächen und Praxisimmobilien auch ein vielfaches von Mietdauern sonstiger gewerblicher Objekte. Die günstigsten Kosten für eine Praxisimmobilie finden sich derzeit übrigens in Warstein.

Praxisimmobilien - Transaktions- und Folgekosten
Praxisimmobilie Transaktions und Folgekosten
Neben dem reinen Kaufpreis kommen – auch bei Praxisimmobilien – typischerweise hinzu:
Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
Notar- und Grundbuchkosten (~ 1,5 %)
Maklerprovision (bis 3,57 % inkl. MwSt., falls beauftragt)
Modernisierungs-/Renovierungskosten (je nach Zustand 200–500 €/m²)
Finanzierungsnebenkosten (z. B. Bereitstellungszinsen, ggf. Zinsausgleich)
Rechnen Sie insgesamt mit zusätzlichen 10–15 % auf den reinen Kaufpreis.

Praxisimmobilien - Fazit für Ärzte
  • Bundesweiter Durchschnitt: ca. 3 400 €/m² (Wohn) ? Praxis: 3 740–4 080 €/qm
  • Breite Spreizung: von ca. 1 700 €/m² in Sachsen bis 6 000 €/m² in München
  • Teuerste Metropolen: München, Stuttgart, Frankfurt, Berlin, Hamburg
  • Günstigste Standorte: Hannover, Dortmund und ländliche Kreise in Ostdeutschland
  • Zusatzkosten: Nebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.) ~ 10–15 %
Bei einer eigenen Praxis­immobilie kommt es zunächst darauf an, ob sie überwiegend betrieblich (> 50 %) oder privat genutzt wird – nur im Betriebsvermögen sind Abschreibungen (2 % p.a. bei Baujahr = 1925 bzw. 2,5 % bei älteren Gebäuden), Zins-, Instandhaltungs- und Nebenkosten steuerlich voll abziehbar. Wird eine vormals privat gehaltene Immobilie eingebracht, ist sie mit dem Einlage- oder Marktwert anzusetzen; Sonder-AfA (§ 7b EStG) und Investitionsabzugsbetrag (§ 7g EStG) können zusätzliche Vorteile bringen. Für die Umsatzsteuer kann eine Option zur Steuerpflicht sinnvoll sein, um Vorsteuer aus Bau- und Unterhaltskosten zu ziehen. Beim späteren Verkauf im Betriebsvermögen fallen Gewinne nach § 16 EStG an, die bei längerer Haltedauer teilweise steuerbefreit sein können, und Erlöse lassen sich zur Rücklagenbildung nutzen. Wichtig ist stets eine klare Flächen- oder Nutzungsaufteilung zwischen Praxis- und Privatbereich.

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RA Florian Ischinger
25.10.2024

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