Vorsicht bei Praxismietverträgen im Rahmen der Praxisübernahme

Vertragsfreiheit im gewerblichen Mietrecht

Bei der Praxisübernahme können Praxismietverträge eine außerordentlich schwierige Angelegenheit mit einer Vielzahl von gefährlichen vertragsrechtlichen Fallstricken bedeuten, die von vielen Ärzt:innen unterschätzt werden. Dies kann zu unabsehbaren finanziellen Konsequenzen führen.

Nach der Praxisabgabe werden Praxismietverträge in der Regel langfristig mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren abgeschlossen. Bei einer durchschnittlichen monatlichen Praxismiete in Höhe von 2000 Euro begründet der Arzt bei Unterzeichnung eines solchen Praxismietvertrages Verbindlichkeiten in Höhe von mindestens 240.000 Euro (2000 Euro x 12 Monate x 10 Jahre) zuzüglich Nebenkosten, ohne dass dies den meisten Ärzt:innen in diesem Moment bewusst ist.

Erschwerend kommt beim Arztpraxis kaufen hinzu, dass anders als im Wohnmietrecht, welches eine Vielzahl von Schutzvorschriften für den Mieter enthält, im gewerblichen Mietrecht grundsätzlich Vertragsfreiheit gilt und daher jede der Vertragsparteien und dabei insbesondere der Vermieter berechtigt ist, den Mietvertrag für ihn einseitig begünstigend auszugestalten, so dass höchste Vorsicht geboten ist.

Praxismietverträge im Rahmen der Praxisübergabe

Diese auf den ersten Blick nachteilige Rechtslage hat aber den entscheidenden Vorteil, dass der Arzt bei dem Praxismietvertrag die Möglichkeit hat, den vertraglichen Gestaltungsspielraum zu seinen Gunsten zu nutzen.

Verlängerungsoptionen beim Praxismietvertrag

Praxismietverträge werden in der Regel mit einer Mindestlaufzeit von 10 Jahren fest abgeschlossen. Diese feste Mindestlaufzeit, innerhalb derer die ordentliche Kündigung des Vertragsverhältnisses in der Regel ausgeschlossen ist, ist für den Arzt elementar wichtig, da dieser aufgrund der meist zuvor getätigten erheblichen Investitionen auch einen Schutz vor vorzeitiger Vertragsbeendigung benötigt.

Zu beachten ist hier jedoch, dass nach Ablauf dieser vertraglich vereinbarten Mindestlaufzeit der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, das Mietverhältnis innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten zu kündigen, was den Interessen des Arztes erheblich zuwider laufen kann. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, zusätzlich zu einer festen Mindestlaufzeit von in der Regel 10 Jahren zusätzliche Mietoptionen von jeweils fünf Jahren in den Mietvertrag einzubauen, durch die es der Arzt in der Hand hat, ob und wie lange das Mietverhältnis letztlich fortgesetzt wird.

Diese Verlängerungsptionen beim Mietvertrag haben zum einen den großen Vorteil, dass dadurch der Arzt seinen Standort und damit seine Existenz gegebenenfalls bis zu seinem Ruhestand absichern kann. Zudem können diese Optionsrechte im Falle einer Praxisabgabe Gold wert sein. Im Falle einer Praxisübernahme will der Vermieter gewöhnlich einen komplett neuen Mietvertrag mit dem Praxisübernehmer abzuschließen.

Durch die Verlängerungsoption mit Mieterwechsel wird lediglich die Zustimmung zum Eintritt des Praxisübernehmers in den bisherigen Mietvertrag zu gleichen Konditionen benötigt.
Der Praxisübernehmer hat ein großes Interesse daran, möglichst langfristig am Standort der Praxis zu bleiben. In der Regel werden daher Arztpraxen, bei denen ein langfristiger Mietvertrag mit vielen einseitigen Optionen für den Mieter besteht, zu einem deutlich höheren Kaufpreis verkauft, als dies bei Arztpraxen ohne entsprechende Optionen der Fall ist.

Rücktrittsklausel und Rücktrittsrechtevom Praxismietvertrag

Aufgrund der hohen Verbindlichkeiten, die mit dem Abschluss des Mietvertrages verbunden sind, muss dringend darauf geachtet werden, dass alle eventuellen Unsicherheitsfaktoren, die den Bestand des Mietvertrages gefährden können, berücksichtigt werden. Falls zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Finanzierung oder die Kassenzulassung noch nicht hunderprozentig sicher sein sollten, müssen entsprechende Rücktrittsrechte in den Praxismietvertrag aufgenommen werden.

Fertigstellungstermin garantieren lassen

Besondere Vorsicht ist bei noch nicht fertig gebauten Praxisräumen geboten. Die Erfahrung zeigt, dass vorgesehene Fertigstellungstermine häufig überzogen werden, was für den Arzt, der sich auf den zugesagten Fertigstellungstermin verlassen muss und eventuell schon entsprechende Dispositionen getroffen hat (z. B. Personal eingestellt), fatale finanzielle Folgen haben kann.

Der Arzt sollte sich den Fertigstellungstermin auf jeden Fall schriftlich zusichern und sich auch ein Rücktrittsrecht für den Fall des Überschreitens des Fertigstellungstermins einräumen lassen. Zudem empfiehlt es sich, eine Vertragsstrafenklausel in den Vertrag aufzunehmen, wonach sich der Vermieter dazu verpflichtet, für jeden Tag des Überschreitens des zugesagten Fertigstellungstermins einen pauschalen Schadenersatzbetrag zu zahlen. Bei Verträgen, bei denen eine Vertragsstrafenklausel enthalten ist, wird Fertigstellungstermin in der Regel eingehalten.

Vertragsstrafenklausel bei Praxismietverträgen

Vorsicht bei Rückbauverpflichtungen

Nach der Rechtsprechung ist der Arzt grundsätzlich verpflichtet, im Falle des Auszugs aus den Mieträumen den Zustand wieder herzustellen, den er bei Einzug in die Mietsache vorgefunden hat. Im Falle der nachträglichen Verlegung von Leitungen und durchgeführten Installationen würde dies bedeuten, dass der Arzt sämtliche Leitungen und Installationen bei seinem Auszug entfernen müsste, was mit erheblichen Kosten verbunden ist. Um dies zu vermeiden, sollte daher unbedingt eine entsprechende Regelung in den Praxismietvertrag aufgenommen werden, wonach bei Auszug des Mieters die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nicht verlangt wird.

Nachmieterklausel beachten

Im Falle einer späteren Praxisveräußerung tritt häufig die Situation auf, dass der Vermieter nur gegen eine entsprechende Abstandszahlung bereit ist, den Praxisübernehmer als neuen Miatvertragspartner zu akzeptieren. Im Extremfall kann dies sogar dazu führen, dass die gesamte Praxisübernahme an diesem Punkt scheitert, da der Vermieter rechtlich nicht dazu verpflichtet ist, den Praxiskäufer in das bestehende Mietverhältnis eintreten zu lassen, bzw. mit diesem einen neuen Praxismietvertrag abzuschließen. Aus diesem Grunde sollte darauf geachtet werden, eine so genannte Nachmieterklausel, durch welche der Vermieter den Praxisübernehmer als Nachmieter akzeptieren muss, in den Vertrag mit aufzunehmen.

Haftungsbegrenzung bei Ausscheiden

Das Ausscheiden eines Partners aus einer Berufsausübungsgemeinschaft oder einer Praxisgemeinschaft führt nicht automatisch dazu, dass der ausscheidende Partner auch aus dem Mietverhältnis als Vertragspartner ausscheidet. Er ist vielmehr darauf angewiesen, dass der Vermieter ihn aus dem Mietvertrag entlässt, falls keine anders lautende Regelung in dem Mietvertrag enthalten ist.

Haftungsbeschränkung beim Praxismietvertrag

Im Extremfall kann dies dazu führen, dass der ausscheidende Partner bis zur endgültigen Beendigung des Mietverhältnisses noch viele Jahre von dem Vermieter für den Mietzins der Praxisräume in Anspruch genommen werden kann und sich dadurch einem enormen Haftungsrisiko aussetzt. Bei der Vertragsgestaltung sollte daher unbedingt eine Haftungsbegrenzung für ausscheidende Partner vereinbart werden.

Fazit: Praxismietveträge

Bei Praxismietverträgen handelt es sich um eine komplizierte mietrechtliche Materie handelt, bei der fachkundige Beratung in rechtlicher Hinsicht empfehlenswert ist. Fälle aus der Vergangenheit haben gezeigt, dass die Kosten einer Vertragsgestaltung durch einen Mietexperten deutlich niedriger sind als die Kosten eines langwierigen Rechtsstreites mit dem Vermieter aufgrund eines einseitig von dem Vermieter diktierten Praxismietvertrages.